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任意売却の流れ

「任意売却」の手続は以下のように進みます。

1.手続きの開始

任意売却の始まりの一般的なものとしては、金融機関とのローンの返済についての交渉の中で債権者の提案した不動産業者(以下、第三者という)と金融機関とが打ち合わせをして、任意売却の可能性を検討する、というものがあります。

そして、多くの場合第三者やその提案をした金融機関が主導して手続きを進めます。
手続の進行に当たっては「売買価格の決定」と「買主の決定」は、大事な点になります。
不動産がいくらで売れるかは金融機関をはじめとした債権者の債権回収率に大きく影響を及ぼしますし、また、買主の目星がつかなければ手続の進みようがありませんので、重要な問題となります。

2.債権者やその他利害関係人との調整

任意売却には、金融機関をはじめとした債権者達の利害関係の調整が必要です。
調整は、前述の通り通常は不動産業者が行いますが、複数の債権者(抵当権者)がいる場合、売買代金をどのように分配して各債権者の返済にあてるのか、また、その分配額で担保権の抹消に承諾してもらえるのか、分配額が債権額に不足する場合に差額を放棄してもらえるか等、様々な調整を進める必要があります。 また、不動産について滞納している税金はないか、建物であれば現在占有している人が居ないかなど 、早めに確認すべき事項もあります。

3.債務者側の手続上の不備の確認

債権者の調整を図っている間に債務者側に次のような事項がないか確認します。

4.任意売却の成立

利害関係の調整が終了しすべての当事者の合意があった後、その他の手続が完了し、売却手続の準備が整うと決済日(実際に売買する日)が決まります。(決済日には、当事者を含め、関係者が集まります。)

そして、登記を担当する司法書士が、売却に伴う担保権の抹消、所有権の移転の登記の必要書類に不備がないかをチェックし、問題がなければ売却代金の支払いが行われ、競売が申立てられていた場合には、申立債権者が競売手続の取り下げを行います。
売却代金を各債権者へ分配し、様々な清算手続きが行われて不動産は買主名義にかわり、返済を受けた債務を担保する抵当権等は登記簿上から抹消されます。

 


 

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